令和５年４月１日より所有者不明土地（家屋）管理制度が施行されました。

所有者不明土地管理制度とは、所有者不明となっている不動産について裁判所が管理人を選任する制度です。所有者不明土地とは登記記録では所有者が誰かわからない、もしくはわかっていても連絡がつかない不動産のことです。このような不動産では管理が行き届いていない故に様々な問題が発生する可能性が高く、それらの解決を目的として所有者不明土地管理制度が創設されました。

これまでも不在者の財産を管理する不在者財産管理人制度や亡くなった方の相続人が不明である場合に亡くなった方の財産を管理する相続財産管理人制度といった管理する者のいない財産について管理人を選任する制度はありました。

しかしこれまでの制度は「人単位」での管理を行うため不在者や被相続人の全財産を管理することになり、管理する期間が長く負担も大きいため特定の不動産の問題のみを解決したい場合には利用しづらい面がありました。

これに対して、所有者不明土地管理制度は「不動産単位」で管理を行うため全財産を管理する必要はありません。また、現行の制度では未登記物件などで所有者を全く特定できない不動産については対応ができませんでしたが所有者不明土地管理制度ではこのような場合でも対応できます。

　所有者不明土地管理制度を利用できるのは「利害関係人」及び「国の行政機関の長または地方公共団体の長」に限られています。「利害関係人」とは公共事業の実施者など不動産の利用・取得を希望する者や不動産の管理不全状態により悪影響を被っている者などが想定されています。この「利害関係人」等が裁判所に対し所有者不明土地管理命令の申立を行い、裁判所が「必要があると認めるとき」に所有者不明土地管理命令を発令し、所有者不明土地管理人が選任されます。

所有者不明土地管理人が選任されると当該土地の管理処分権は所有者不明土地管理人のみに帰属することになります。この管理処分権限は当該土地のみならず土地上の一定の動産などに及び、これらの物の保存行為や性質を変えない範囲における利用・改良行為をすることができます。また、裁判所の許可を得れば当該所有者不明土地の所有者の同意がなくても対象土地を売却することができます。そのため民間事業や公共事業に際して所有者不明土地の買受を希望する者が同制度の申立てを行い、管理人から買い受けることによって土地利用の活性化にもつながると期待されています。

土地・建物の管理については先述した相続財産管理制度など、利用可能な制度が複数あります。具体的にどの制度を利用すべきかはそれぞれの制度の特性やメリット・デメリットをふまえた上で検討する必要がありそうです。