共有持分はどうやって決める? 2015/10/07

こんにちは!

森下法務事務所 佐藤です。

 

夫婦や親子で住むために、購入資金を二人以上で出し合って

家を買うと、その不動産は共有の不動産ということになります。

 

たとえばご夫婦で住宅を購入するという場合、

購入資金をどちらがどの程度負担するか、ということは、

本来は売買契約までに、住宅ローンや頭金等の資金計画と同時に

決めておく必要があります。

 

その際に、共有者それぞれの持分の決め方ですが、

基本的には出資する分だけ不動産の持分を持つことにして、

出資した負担割合通りに登記をする必要があります。

 

というのは、もし、二人で住む家を買った際、

一人はお金を一切出していないのに、

2分の1ずつの共有として登記してしまうと、

お金を出していない方は、家の2分の1の分は、

お金を出した方から贈与を受けたと判断されて、

贈与税の対象となってしまいかねないからです。

 

贈与税の基礎控除額(贈与税がかからない範囲)は年間110万円ですから、

もらった持分がそれ以内であれば、基本的には問題ないのですが、

土地や家屋となると評価額は高いのが通常ですから、持分とはいえ、

基礎控除以内で収まらないことも十分に考えられます。

 

ですから、持分というのは、なるべく実際に出資した額の割合に忠実に

決定するのがベストです。

もちろん、厳密に負担割合を出そうと割り算をしたところ、

分母が10ケタになってしまった! というところまで

厳密に算出してその持分で登記する必要はありません。

実際に出資した持分との差ができるだけないように、

出資額に近い形で、きれいな数字、分かりやすい数字で

持分を決めれば大丈夫でしょう。

 

たとえば、夫婦の一方が単独で資金を出資しようと考えて

売買契約を締結した後、最終的に住宅ローンを決める段階になって、

ローン審査の結果なども考慮すると、やはりもう一方が多少頭金等を

補てんする必要が生じた、ということもあるかもしれません。

 

その場合には、今一度、覚書等といった形で、

売主と新たな買主を含めた当事者間で、

契約を巻き直すことになります。

その際にも、遅くとも住宅ローンの金銭消費貸借契約までには、

出資額に応じた形で持分を決めておく方が好ましいでしょう。

 

このように、共有持分というのは意外と大切なものです。

負担割合と関係なく、なんとなく気分で持分を決めてしまい、

贈与税の通知が来て慌てて、どうしたらいいか分からない・・・

ということのないように気を付けましょう。

 

なお、登記記録に共有持分の名義が入った後で、

持分のみを実際の持分に合わせて直す(更正登記)

ということをすることは可能ではあります。

とはいえ、更正登記には改めて手間暇や費用もかかりますし、

住宅ローンを組んでいる場合は抵当権者である金融機関の承諾も

必要になります。

 

とにかく、住宅購入を決めるときは、共有持分も含めた資金計画を、

なるべく早めに行っておくことがとても大切、ということを

覚えておいてください。

 

 

森下法務事務所