相続不動産、どうやって把握する? 2015/06/01

こんにちは。司法書士の佐藤です。

 

今回は、相続財産の一つである相続不動産の名義書き換え、

いわゆる「相続登記」の前提として必要となる、

相続不動産を把握する方法についてお話します。

 

相続登記をする際に、亡くなった方(被相続人といいます)が

所有していた不動産をすべて把握することは、結構面倒なものです。

確実に権利証が残っていて、それ以外の財産は一切ないといえる場合には、

権利証を丁寧に見ていけばいいわけですが、

権利証を被相続人がきちんと保管し、それを遺族の方が

きちんと分かっている場合ばかりではありません。

 

相続不動産の把握がきちんとできていないと、

相続人同士で時間と労力をかけて遺産分割をまとめて、

やっとの思いで相続登記を入れてホッとしたとしても、

実はまだ被相続人の不動産が残っていたという、

いわゆる「物件漏れ」が発覚することになれば、

遺産分割のやり直し、調停のやり直し、

という事態にもなりかねません。

 

「いや、うちが持っている不動産は、自宅の土地と建物だけだから、

権利証なんて見なくたって、この二つの不動産についてだけ、

相続登記を入れれば間違いないでしょう」

と思っている方!

土地と建物の単純な不動産でも、不動産の個数が二個だけ、

とは限らないのです。

 

住宅街では、近隣の方との「共有」という形で、

私道やごみ収集所などの「持分」を持っていることも多いからです。

 

それでは、どうしたら、全ての相続不動産を

きちんと把握することができるのでしょうか。

 

確認方法はいくつかあります。

 

まずは、権利証をきちんと見ること。

(そのためには、生前からきちんと自分の不動産の権利証を管理しておき、

 相続人の方々に分かるようにしておくということが必要です。)

 

そして、権利証に記載されている不動産の登記簿謄本を、

法務局で取り寄せます。

抵当権等の担保権が付いている不動産なら、

「共同担保目録」付きで登記簿謄本を取ると、

見落としがちな私道の持分なども把握できることがあります。

 

また、被相続人の方の「固定資産税納税通知書」を確認するという

方法もあります。

この納税通知書には、固定資産税を払っている不動産が網羅されているので、

権利証がない物件でも、所有不動産を把握することができる場合があります。

 

納税通知書が見当たらないという場合でも、

不動産の所在地である市区町村等の役所で、

「名寄せ」という書類を請求、取得すると、

固定資産を払っている物件を把握することができます。

 

ただし、この方法だと、私道持分などの非課税の土地は

把握することができないことがあるので注意が必要です。

 

この場合、法務局で「公図」という物件の周辺地図を取得することができるので、

これを見て、該当物件の周りに私道っぽいな、ごみ収集所っぽいな、

という土地があれば、そこの登記簿謄本も取ってみると、

持分で共有していたりもします。

 

さらに、自宅とは別の場所に山林や農地などを持っているといった場合は、

その山林、農地等の所在地である市区町村の役所で「名寄せ」をとる、

といった必要があります。

 

以上のような方法で相続財産を把握することが可能ですが、

不動産のお仕事にかかわったことのない人にとっては、

権利証の確認だけでも結構たいへんですし、

これらの作業は労力も時間もかかります。

 

相続不動産がきちんと把握できているかどうか不安なときや、

忙しくて時間がない、この作業にばかり労力をかけている余裕がない、

といったときは、司法書士等の専門家に相談していただくのがいいと思います。